Ev Yenileme

Mortgage yalanları-1
Refinansman masrafı da neyin nesi? Yasadaki boşluk masrafla dolduruluyor!

Bankalar, konut kredisinde refinansman yaptırmak isteyenlerden tekrar masraf talep ediyor. Bu neyin masrafı? Anlayan beri gelsin! Bankalar ya da Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu, bu masrafın gerekçesini ve mevzuatını bir zahmet açıklayabilir mi?
Bir adet şeffaf dosya ve bir adet dosya kağıdı için binlerce lira talep ediyorlar. Zaten krediyi açarken almamış mıydınız bu masrafı? Şimdi alt tarafı, aynı dosya üzerinden herşeyi hazır olan bir kredinin sadece faizini düzelteceksiniz. Bu iş bu kadar masraflı mı gerçekten?
Banka, krediyi babasının hayrına vermiyor ki... Zaten karşılığında faizini alıyor. Üstelik
bugünlerde her ne kadar faizler Türkiye tarihinde görülmemiş ölçüde düşmüş olmasına karşın,
Avrupa'ya kıyasla hala astronomik seviyede.
Bu durumda bankalar, "Faiz, paranın maliyeti, aldığımız masraflarsa işletme maliyeti" diye kendilerini savunabilirler. Nitekim, mevzuata göre bankalar masrafları faizlerden ayırmak zorunda. Kredi alanlar açısından şeffaflık sağlamak amacıyla getirilen bu düzenlemeyi maalesef bankalar kendilerine göre yorumluyor. Banka bir kredi işleminden aldığı masrafla, bir personelin maaşını çıkartıyor zaten. Daha ne olsun?
Bankacılık hesap kitap işidir. Mevzuat boşluklarını yorumlayarak bankacılık yapılamaz. Ama bugün itibariyle bankaların konut kredisi refinansmanında yaptıkları başka bir şekilde açıklanamaz.
Bankalar, mortgage yasasına göre, faizler yükselinde bankalar konut kredisi faizlerini yükseltemez. Kanunda açıkça yazıyor.
Ancak kanunda, "Faizler düşünce bankalar konut kredisi faizlerini düşürür, düşürebilir ya da düşürmek zorunda" diye bir ifade yok.
Bu noktada faizler düştüğünde, müşterisinin konut kredisi faizini düşüren bankaların, bir 'güzellik yaptığı' düşünülebilir.
Ama bu güzelliğin bedeli yine kredi borçlusunun cebinden çıkıyor.
Bu güzelliğin faturası sadece masraf kalemiyle sınırlı olsa iyi.
Geçen hafta da yazdım, tekrar edeyim. Bankalar refinansman yaparken, masrafın yanı sıra tekrar ekspertiz parası ve hukuk ücreti istiyor. Yüzde 2 erken ödeme cezası alıyor. Hadi bunun kanunda yeri var diyelim. Yeniden DASK sigortası, yangın sigortası, hayat sigortası da istiyor.
Ağzı birazcık laf yapanlar bu masrafların birkaçından kurtuluyor. Yasadaki boşlukları bilmediği için bankaların kendilerine güzellik yaptığını düşünenler ise banka ne isterse veriyor.
Bu başıboşluğa bir son vermenin zamanı geldi de geçiyor. Artık, refinansmanın kurallarını, yöntemlerini herşeyiyle ortaya koyan bir yönetmelik çıkarılması şart.
Yoksa bankalar, mevzuattaki boşlukları masrafla doldurmaya devam edecek.
13 ekim 2009

Mortgage yalanları 2

Refinansman için yapılan ikinci ekspertizde evin fiyatı neden değişmez?

Konut kredisi faizi geçen yıldan bu yana yarı yarıya düştü. Geçen yıl yüksek faizle kredi kullananlar, borçlarını yeniden yapılandırmak için bugünlerde bankaların kapısını aşındırıyor. Neden aşındırmasınlar ki? Eğer borçlarını yeniden yapılandırma olanağı bulabilirlerse taksitleri yarı yarıya düşecek. Toplam borçları önemli miktarda azalacak. Belki de aynı miktarda taksit ödemeye devam edecek, buna karşılık vadeyi kısaltacaklar. Tez elden kredi borcundan kurtulacaklar.
Tabii banka engelini aşabilirlerse. Çünkü bankalar refinansman yaptırmak için başvuran müşterilerine daha ilk baştan, 'olmaz' diyor. Müşteri biraz ısrar eder ya da borcunu başka bankaya transfer etmeye kalkarsa, banka refinansman isteğini kabul ediyor ama bu sefer de masraf, ekspertiz bedeli, hukuk ücreti, komisyon talepleriyle müşteriyi bu fikrinden vazgeçirmeye çalışıyor.
Eskiden, konut kredisinde refinansman yapıldığında, daha doğrusu sadece faiz düşürürüldüğünde bankalar müşterilerinden bu işlem için beş kuruş para talep etmiyordu. Eğer kredi borçlusu, kredisini başka bankaya taşırsa doğal olarak yeni bir konut kredisi işlemi başlatıldığı için masraf, komisyon, ekspertiz, hukuk, sigorta bedellerinin hepsi isteniyordu.
Ancak bankalar kısa sürede refinansman da para kazanabileceklerinin farkına vardılar. Ve refinansman yapmak isteyen kendi müşterilerinden de masraf, ekspertiz, hukuk ücreti parası talep etmeye başladılar. Dolayısıyla refinansmanı kendi bankanda yaptırmanın bir avantajı kalmadı.
Ekspertiz raporu nerede?
Masraf konusunu geçen hafta yazmıştım. Mevzuattaki boşluk sayesinde bankalar refinansman yaparken konut kredisi müşterilerinden masraf adı altında para almaya devam ediyor. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu bu işe el atana kadar da sanırım bu böyle devam edip gidecek.
Bu hafta da size konut kredisi borcunu yeniden yapılandırırken bankaların talep ettiği ekspertiz ücretini biraz tahlil etmek istiyorum.
Bankalar konut kredisinin faizini düşürmek gibi basit bir muhasebe işlemine refinansman, yeniden yapılandırma gibi isimler takıyorlar ya... "Biz sadece faiz düşürmüyoruz, eve yeniden ekspertiz gönderiyoruz, tapuda yeniden işlem yaptırıyoruz" diyorlar ya...
Diyelim ki dediklerini yapıyorlar.
Nerede bu ikinci ekspertiz raporları?
Bana herhangi bir banka, konut kredisi faizini düşürdüğü bir ev için yaptırdığı ikinci ekspertizin raporunu gösterebilir mi?
Bu ekspertiz işlemi nasıl yapılıyor?
Önceki ekspertiz raporu üzerinden mi?
Yoksa eksper, eve gidip kapısına penceresine bakıyor mu?
Ya da şöyle sorayım:
Konut kredisiyle aldığı evde oturmaya devam eden ve bu ev için kullandığı krediyi yeniden yapılandıran bir kişi, evine ikinci kez eksper geldiğine şahit oldu mu?
Bir de şunu çok merak ediyorum:
Refinansman için yapıldığı iddia edilen ikinci ekspertizde evin değeri neden değişmez?
Değil mi ama?
İlk kredi açıldığında ev belki de inşaat halindeydi, şimdi oturum başladı. Değeri hiç artmadı mı?
Ya da kriz nedeniyle evin değeri hiç düşmedi mi?
Ev belki de dere yatağındaydı, sel geldi, evin değeri sıfıra düştü.
Ama ekpertiz raporunda evin değeri hep aynı.
Bu nasıl iş, anlayan beri gelsin.
17 Ekim 2009

Mortgage yalanları 3

Konut kredisi alırken neden komisyon ödüyoruz?

Bankalar, konut kredisi müşterilerinden neden komisyon adı altında bir ücret alıyor? Bilen varsa, açıklayabilir mi? Masraf konusunda hala açıklama beklediğimizi de hatırlatayım.
Komisyon ücreti konusunda açıklama beklerken biraz fikir jimnastiği yapalım. Komisyon nedir?
Mevzuatın labirentli yollarında, yasaların boşluklarında dolaşmadan konuyu bir örnekle açıklamaya çalışalım.
Satın almak için bir ev aradığınızı farzedelim. Emlakçıya gidip, nerede, ne istediğinizi anlatırsınız. Size bir ev bulursa, tarifesi üzerinden bir hizmet bedeli ödersiniz. İşte, kabataslak komisyon böyle bir şeydir.
Yani bir mal ya da hizmetin alım satımına ya da kiralanmasına yardımcı olanlara ödenen paradır.
Bu durumda bankaların komisyon adı altında aldığı parayı anlamak mümkün mü?
Banka faizi karşılığında konut kredisi veriyor. Bu krediyi vermek için de komisyon istiyor. Krediyi veren kendisi, komisyonu alan gene kendisi. Kredi alanın başka seçeneği var mı? Komisyon yoksa kredi de yok. Burada rekabete aykırı bir durum sözkonusu değil mi?
Emlakçıya komisyon vermeyeyim diye evi kendiniz arayıp bulur, pazarlık yapabilirsiniz ama bankaya komisyon vermeyeyim deseniz kredi bulabilir misiniz?
Banka verdiği kredi karşılığında faiz alıyor mu, alıyor. Aldığı faizin içinde paranın maliyeti, bankanın işletme giderleri yok mu, var. Öyleyse nereden çıkıyor bu masraf ve komisyonlar?
Bankaların kendi görev tanımında olan bir iş için komisyon alması yasal mı?
Bu masraf ve komisyon konusundaki hukuksuzluğa dur diyecek biri yok mu?

Geçen hafta, refinansman yapıldığında kredi borçlusundan tekrar ekspertiz ücreti alındığını, bu ücret karşılığında ikinci ekspertizin gerçekten yapılıp yapılmadığı konusunda şüpheler olduğunu yazmıştım. Buna gerekçe olarak da ikinci ekspertizin yapıldığını farzetsek bile neden ikinci raporda evin değerinin değişmediğini sormuştum. Ve, 'Elinde refinansman için yapılmış ikinci ekspertiz raporu olan varsa gönderiversin' demiştim. Gelen giden yok. Bekliyorum.
Fehim Genç
26 Ekim 2009